בשנים האחרונות מאושרות בתחומי רשויות עירוניות רבות תוכניות כוללניות. במקרים רבים, תוכניות כוללניות אלו מביאות לעליית ערך המקרקעין ולפיכך מחייבות את בעלי המקרקעין בהיטל השבחה. אלא, שבחלק גדול מהמקרים, בעל המקרקעין לא יכול "לגזור" את הקופון מכוח תוכנית כוללנית ועליו להמתין עד לאישור תוכנית מקומית או מפורטת (שמכוחן ניתן להוציא היתר בניה) כדי שניתן יהיה לממש את הזכויות הפוטנציאליות שמבטיחה התוכנית הכוללנית.
במצב דברים זה, לצד הקושי באומדן ההשבחה שניתן לייחס בעקבות תוכנית כוללנית, קיימת גם מידה לא מבוטלת של חוסר ודאות לגבי מרכיבים שונים אותם דורשת התוכנית הכוללנית כתנאי לאישור תכנית מפורטת.
על רקע דברים אלה אישרה הכנסת בשבוע שעבר את תיקון מס' 126 לחוק התכנון והבניה ולפיו לעניין תכנית כוללנית ישולם היטל ההשבחה במועד שבו בעל המקרקעין מימש זכויות לפי התכנית המפורטת שאושרה לאחר התכנית הכוללנית. למעשה, מדובר בדחיית היטל ההשבחה עד למועד שבו ניתן יהיה לממש את זכויות הבנייה מכח הפוטנציאל הטמון בתוכנית הכוללנית. מבחינה פרקטית פירושו של דבר, שבעל מקרקעין המבקש למכור את דירתו לאחר אישורה של תכנית כוללנית לא יחויב בהיטל השבחה, כאשר אין כל ודאות כי הוא יוכל לממש את הזכויות בשל תכנית זו.
מדובר בתיקון חשוב, אבל תיקון זה לא פותר לחלוטין את אחד העיוותים הגדולים של חוק התכנון והבניה ביחס למצב שבו מוטל היטל השבחה גם על מי שלא יכול או לא רוצה לממש את זכויות הבנייה המוקנות למקרקעין שלו. כך למשל, עדיין נותרה בעינה הכבדת נטל התשלומים על בעלי נכסים קשיי יום שאין ביכולתם לממש זכויות בנייה נוספות. על אף זאת, בעת שירצו למכור את המקרקעין שלהם, הם יחוייבו לשלם היטל השבחה גם אם הם לא יהנו מעליית השווי של הנכס בעקבות זכויות הבנייה הנוספות. כידוע, היטל השבחה נגבה במועד "מימוש" הנכס שהוא אחד משניים: העברת זכויות או קבלת היתר בניה. בעוד, שבעת קבלת היתר בנייה יש הפקת תועלת ישירה מההשבחה, בעת העברת הזכויות המוכר לא תמיד נהנה מעליית הערך – במיוחד אם לצורך מימוש עליית הערך הוא זקוק להסכמת בעלי זכויות נוספים.
נקודה נוספת למחשבה הינה העובדה, שאמנם הרשות מסכימה לדחות את מועד החיוב בהיטל השבחה, אך אין לשכוח שמטבע הדברים, גובה היטל ההשבחה לאחר אישור התכנית המפורטת יהיה גבוה יותר מאשר גובה היטל ההשבחה במועד אישור התכנית הכוללנית, שכן ככל שהקרקע שווה יותר כך היטל ההשבחה גדל. אמנם תיקון מס' 126 לחוק התכנון והבנייה "שווק" כבשורה טובה לאזרחים, אבל למעשה גם כאן המסר האמיתי הוא חבוי – מי שבאמת נהנה מהתיקון הן הועדות המקומיות לתכנון ולבניה שרק מבטיחות לעצמן בעתיד נתח גדול יותר מהמקרקעין של האזרח.