בישראל של 2019 אלפי בעלי נכסים כבר לא ממתינים ליום שבו יזמי הנדל"ן ידפקו על דלתם עם הצעה מפתה, ויוזמים בעצמם פרויקטים של התחדשות עירונית. אלא, שמה שנראה כרעיון טוב עשוי להסתיים במפח נפש וחובות עתק. איך עושים את זה נכון, ומה חייבים לדעת לפני שיוצאים לדרך?
02.03.2019 17:56 עודכן ב: 03.03.2019 09:27
"כשהתחלנו את הפרויקט ב–2010, המושג 'פינוי־בינוי' לא היה נפוץ כמו עכשיו. היו לנו לא מעט חששות — שמענו על מקרים בהם קבלנים נתקעו, על פרויקטים שלא זזים ועל הפסדים של בעלי דירות. בכל זאת, החלטנו לקחת את המושכות לידיים במקום להמתין לרשות המקומית או להיענות לבעלי מקצוע שדפקו לנו על הדלת עם הצעות", מספר אמנון ברזני ברעוז, המתגורר מזה כשנתיים בדירה חדשה ברמת השרון — שנבנתה במסגרת פרויקט פינוי־בינוי, במסגרתו נהרסו שלושת מבני הרכבת הרעועים שבו התגורר עם שכניו, לטובת שני מגדלים חדשים ומאובזרים בני 27 קומות.
"התארגנו ארבעה־חמישה דיירים מכל בניין לכדי ועד, ולקחנו את העניינים לידיים. היתה נכונות ממרבית הדיירים, לאור התשתית הגרועה והסדקים בבניין שהיוו סכנה ממשית", הוא מספר. כליווי מקצועי, החליטו דיירי הבניין להיעזר בשירותיה של החברה לפיתוח והתחדשות עירונית, המספקת ליווי משפטי, שמאי, אדריכלי וניהולי. "תוך פחות מעשור קיבלתי דירה חדשה ומאובזרת של 120 מ"ר, עם מרפסת, מחסן וממ"ד — במקום 82 המ"ר בהם גרתי קודם לכן. בהתאם, ערך הדירה עלה — משווי של כמיליון שקל בעבר — לכדי 2.5 מיליון שקל כיום", מוסיף ברזני ברעוז.
הכרישים החדשים
המים העמוקים של התמ"א
סיפורם של קבוצת הדיירים מרמת השרון אינו מקרה בודד. בשנים האחרונות, גוברת המודעות הציבורית לנושא ההתחדשות העירונית. שיח הזכויות והתמורות מחלחל גם לחדרי המדרגות ולמפגשים האקראיים בין שכנים, המבקשים פעמים רבות ליזום את חידוש הבניין — ולא להמתין להצעה מצד יזמים. אלא שלא כל הסיפורים מסתיימים בצורה חיובית.
פסק דין של השופט יאיר חסדיאל מבית משפט השלום בתל אביב מאוגוסט 2018, חושף את סיפורם של דיירי שני בניינים ישנים בגבעתיים, שחלומם להפוך ליזמי נדל"ן נהפך לסיוט — והותיר אותם עם חוב אדיר של 4.5 מיליון שקל.
בניין משותףאורן זיו
עוד כתבות בנושא
סיפורם המסויט של הדיירים בגבעתיים החל ב–2010, אז החליטו שכנים משני בנייני מגורים מרחוב כ״ג, בהסכמת מרביתם, ליזום עצמאית פרויקט תמ״א 38 במטרה לשפר את איכות חייהם ולהשביח את נכסיהם. הדיירים תכננו לממן את ההתחדשות באמצעות מכירתן של ארבע דירות חדשות שיתווספו למבנה הקיים. על פי ההערכות ראשוניות, נאמד מחירן של דירות אלה בכ–13 מיליון שקל. אלא שהפרויקט נתקע בשל סוגיות מימון ב–2015, כשהבנייה בו כבר היתה בעיצומה. התוצאה היתה מגורים ממושכים באתר בנייה, שנים של הליכים משפטיים סבוכים שעדיין לא הסתיימו וחובות כבדים.
"הדיירים לא יכלו לקבל מימון בנקאי, ולכן נעזרו במימונה של חברה בשם 'בונוס', שהלוותה לשם הפרויקט כ–2 מיליון שקל, בתנאים מטורפים של 12% ריבית לשנה בשנה וחצי הראשונות וכ–3% מאוחר יותר. עורך הדין של הדיירים פעל גם כיזם הפרויקט וגם כמייצג של חברת בונוס, שדרשה מהדיירים ערבויות אישיות ואת שיעבודן של הדירות כבטוחה", מסביר עו"ד אלעד אלעזר, ממשרד מירון בן ציון פריבס, המלווה את הדיירים מ–2015. כיום, בליוויו של יזם חדש, מצויים הדיירים בהליך תכנוני מול הוועדה המקומית, במקביל להליך משפטי אינטנסיבי ומשא ומתן מול חברת בונוס — שפתחה לכלל הדיירים בבניין תיקי הוצאה לפועל.
לסיכום הפרשה, כתב השופט חסדיאל: "בעידן הזה, שבו מחירי הקרקעות בערי גוש דן האמירו אל מעבר למידת מתינותו של אדם סביר אל מול הרווחה הצפויה לו — משודלים בעלי דירות לצעידה בסך אל מימיה העמוקים של תמ״א 38".
דו"ח שפירסמה הרשות להתחדשות עירונית בשנה שעברה, מלמד כי החל באישורה של תוכנית תמ"א 38 ב–2005 ועד ל-2017 הונפקו בישראל היתרי בנייה ל–43 אלף יחידות דיור בתוכניות התחדשות עירונית — מרביתן (כ–29 אלף) במתכונת של חיזוק ועיבוי המבנים והיתר במתכונת של הריסה ובנייה. ריבויים של מיזמי ההתחדשות העירונית בשנים האחרונות מכוונת להגעה ליעד שהציב קבינט הדיור ב–2017, לבנייתן של 1.5 מיליון דירות בישראל עד 2040.
באותו דו"ח נחשף גם היקף היוזמה של הדיירים בישראל: ב–2017, למשל, כ–7,300 מיחידות הדיור שהוכרזו להתחדשות עירונית היו פרי יוזמתם של בעלי דירות ויזמים פרטיים, לעומת כ–4,100 דירות בלבד שהוכרזו במסלול זה בשנה שלפני. "גם אם הדיירים לא יוזמים את הפרויקט בעצמם — אי־אפשר להניע את ההליך בלעדיהם", מסביר חגי טולדנו, סמנכ"ל אגף קשרי קהילה ברשות להתחדשות עירונית. "ברגע שבעלי הדירות הם שמובילים את הפרויקט, ההליך בהכרח יהיה מהיר יותר. כשההחלטה על היציאה לפרויקט נבנית לאורך זמן ובצורה משותפת — הדיירים מגיעים בשלים יותר להליך, התוכנית מותאמת יותר לצורכיהם ושיעור הסרבנים יורד בצורה מדהימה".
עו"ד רן ברא"זעומר מסינגר
"הליך חברתי ולא רק הליך כלכלי"
ההסכמה הנדרשת לביצוע מיזמי התחדשות עירונית כוללת 66% מבעלי הזכויות בבניין בפרויקטי תמ"א 38/1 (עיבוי וחיזוק) ו–80% במסלולי תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה) ופינוי־בינוי. אפילו כדי להניע בדיקת היתכנות הראשונית ביותר לפרויקט התחדשות עירונית — נדרשת הסכמה של כ–51% מבעלי הזכויות בנכס וכן ליווי מקצועי של עורך דין מוסמך בתחום. מכאן שרבים מפרויקטי ההתחדשות העירונית שאינם יוצאים לפועל כושלים במידה רבה בשל הקושי לגבש הסכמות מצד הדיירים.
פרויקט פינוי־בינוי במסגרת תמ"א 38 בדרום תל אביבמוטי מילרוד
כישלונו הטרגי של פרויקט ההתחדשות ברחוב כ״ג בגבעתיים, משקף את המורכבות שבפרויקטים מסוג זה — המתבטאת בדינמיקה ובהתנהלות הדיירים, ובכורח שנוצר פעמים רבות בהשגת ליווי מקצועי. "התחדשות עירונית ותמ״א 38 הם מונחים שנתפשים כסקסיים מאוד, בשל הטבות המס השונות שהם מאגדים בתוכם", אומר עו"ד רן ברא"ז, שותף וראש תחום נדל״ן במשרד לוי טילר נרדיה הר־צבי ברא״ז ושות׳. "ואולם, מה שהמונחים האלה לא מספרים לנו — זה שאנחנו עוסקים כאן בעסקת קומבינציה מורכבת במקרקעין שיש בה גם ריבוי סיכונים לנכס של הדיירים, לזכויות שלהם בנכס, ולהגבלות שהם נוטלים על עצמם במסגרת הפרויקט״.
כעורך דין המלווה פרויקטים רבים של התחדשות עירונית, ברא״ז מתאר כי לצד הצורך הממשי בליווי מקצועי שמולידה מורכבותם של מיזמי פינוי־בינוי ותמ״א 38 — קיים כיום ואקום בכל הנוגע למידע ולליווי הציבורי המונגש לבעלי הנכסים. בחלל שנוצר מבקשות פעמים רבות להיכנס חברות פרטיות, המשמשות כגופים מארגנים ומלווים לפרויקטי התחדשות עירונית. ״בסופו של דבר צריך לזכור שדיירים הם לא יזמי נדל״ן, אלא אנשים פרטיים עם עיסוקים משלהם ועם ידע נתון שברשותם. כיום חסרה כתובת מקצועית מטעם המדינה שתעזור לדיירים להתאגד ושתסייע בקבלת מידע רשמי, ממוקד ומהימן, בכל הנוגע לאפשרויות שעומדות לרשותם. לתוך הוואקום הקיים נכנסו בשנים האחרונות מינהלות פרטיות, הפועלות לליווי פרויקטים של תמ״א 38 כגורם מתווך בין הדיירים ליזם״, מסביר ברא"ז.
אדריכל גיל שנה בגיא גלעד
ב–2017 נחקק בהקשר זה "חוק המארגנים" — שמטרתו הסדרה והגבלת ארגונם של פרויקטי ההתחדשות העירונית. "בעבר, נהוג היה שמארגן פרויקט התחדשות מחתים את הדיירים, ואילו אלה היו נהפכים לשבויים בידיו — ללא הגנות ובלי יכולת להשתחרר מההסכם", מסביר האדריכל גיל שנהב, השותף בחברה לפיתוח והתחדשות עירונית, לצדם של ניר שמול ועו״ד יריב בן דיין. "במסגרת החוק, נקבעו תנאי התנהלות, אבני דרך ולוחות זמנים המחייבים את מארגן הפרויקט, שבמידה ולא יעמוד בהם — ישוחררו הדיירים מההסכם".
החברה לפיתוח והתחדשות עירונית שהוקמה ב–2006, היא אחת מכמה חברות פרטיות שמבקשות לארגן וללוות דיירים מקצועית בפרויקטים של פינוי־בינוי — בייעוץ משפטי ובהיבטים שמאיים ואדריכליים. "אחד הדברים הקשים והמעיקים ביציאה לתהליך התחדשות עירונית הוא חוסר הוודאות. אנחנו עובדים עבור הדיירים, מקדמים עבורם את תוכנית בניין העיר (התב"ע) ועושים מכרז ליזמים כשהתוכנית כבר מאושרת", מסביר שנהב. לדבריו, "תהליך זה מאפשר ליזם מודעות מלאה למאפייני הנכס, מגבלותיו ולוחות הזמנים הכרוכים בפרויקט, וכן מאפשר לדיירים להיות חלק מהתהליך. זהו הליך חברתי לא פחות מהליך כלכלי". את שכר עבודתה גוזרת החברה מהרווח הסופי של הקבלן. העבודה, אם לשפוט על פי הנתונים שמציג שנהב, אינה תמיד מתגמלת: להערכתו, מבין כ–250 פרויקטים אותם בוחנת החברה בשנה — הסבירות היא שרק חמישה יצאו לפועל.
בפברואר 2018 הקימה הרשות להתחדשות עירונית אגף קשרי קהילה. האגף מהווה כתובת מרכזית לקבלת מידע עבור דיירים המעוניינים ליזום תהליך התחדשות עירונית ולדעת את זכויותיהם, והוא מאפשר סיוע לתושבים ויזמים באמצעות מינהלות מקומיות. "הבעייתיות הגדולה בתחום היא שעד היום רבות מיוזמות השוק הפרטי התבססו על יזמים שדפקו על דלתות הדיירים והחתימו אותם על הסכמים. למרות התיקון שנעשה בחוק — אנחנו רואים צורך רב של תושבים במידע והכוונה. בדיוק לשם כך קמו המינהלות. כיום יש עשר מינהלות פעילות ברחבי ישראל, וכעשר נוספות מצויות בהקמה", מספר טולדנו. לדבריו, מינהלות עירוניות אלו מושתתות על צוות של מנהל, עובד חברתי ועובד תכנוני — שמטרתם הוא מתן ייעוץ והכוונה ראשוניים, סיוע בארגון הדיירים, ובבחירת אנשי המקצוע שילוו אותם.